DSR 계산법과 산정에서 빠지는 대출 — 연간 원리금을 세는 정확한 방법
DSR은 공식만 보면 단순합니다. 어려운 건 분자에 무엇을 얼마로 넣느냐입니다. 신용대출은 만기가 1년인데 왜 10년으로 나누는지, 안 쓰는 마이너스통장이 왜 잡히는지, 전세대출은 어떤 경우에 빠지는지 항목별로 정리했습니다.
DSR은 무엇을 재는 숫자인가
DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 이름이 길지만 뜻은 간단합니다. 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 더해서 연소득으로 나눈 값입니다. 은행은 이 비율이 40%를 넘지 않는 선까지만 빌려줍니다. 저축은행·상호금융·카드사·캐피탈 같은 제2금융권은 50%입니다.
DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
분모는 세전 연소득입니다. 실수령액이 아닙니다. 분자에는 신규로 받으려는 대출뿐 아니라 이미 갚고 있는 모든 대출이 함께 들어갑니다.
예전에 쓰던 DTI와 헷갈리기 쉬운데 차이는 분명합니다. DTI는 주택담보대출만 원리금을 보고 나머지 대출은 이자만 셌습니다. DSR은 신용대출·자동차 할부·카드론까지 원금과 이자를 모두 넣습니다. 그만큼 엄격하고, 지금은 대부분의 경우 한도를 실질적으로 결정하는 기준이 DSR입니다.
공식 자체는 한 줄이지만 실제로 계산할 때 막히는 지점은 분자입니다. 대출마다 연간 원리금을 세는 방법이 다르고, 아예 계산에서 빠지는 대출도 있기 때문입니다. 아래에서 하나씩 보겠습니다.
대출 종류별로 연간 원리금 세는 법
분할상환 중인 주택담보대출처럼 매달 얼마를 갚는지 명확한 대출은 그대로 12를 곱하면 됩니다. 문제는 만기가 짧거나 상환 일정이 정해지지 않은 대출입니다. 이런 대출은 규제가 정한 환산 방식을 씁니다.
| 대출 종류 | 연간 원리금 산정 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택담보대출 (분할상환) | 실제 연간 원리금 상환액 전액 | 원리금균등이면 월 상환액 × 12 |
| 신용대출 | 잔액 ÷ 10년 + 잔액 × 금리 | 만기와 무관하게 10년 분할로 환산 |
| 마이너스통장 | 약정 한도 ÷ 10년 + 한도 × 금리 | 사용 여부와 무관하게 한도 전액 기준 |
| 자동차 할부 | 실제 연간 원리금 상환액 전액 | 캐피탈·카드 할부 모두 포함 |
| 카드론 | 실제 연간 원리금 상환액 전액 | 리볼빙 잔액도 반영될 수 있음 |
| 학자금대출 | 실제 연간 원리금 상환액 | 상환 유예 중이면 처리 방식이 달라짐 |
만기일시상환 주택담보대출이나 거치기간이 남은 대출처럼 특수한 구조는 금융회사마다 산정 방식이 조금씩 다릅니다. 이런 경우에는 실제 연간 상환액을 직접 확인해서 넣는 편이 정확합니다.
분자에 넣을 때 자주 빠뜨리는 것
- 안 쓰는 마이너스통장 — 잔액이 0원이어도 약정 한도 전액이 잡힙니다.
- 가족 명의로 대신 갚는 대출 — 차주가 본인이면 실제로 누가 갚든 본인 DSR입니다.
- 자동차 할부 — 대출이 아니라 구매 조건이라고 생각하기 쉽지만 대출로 잡힙니다.
- 카드 리볼빙 — 결제를 미룬 잔액도 대출로 반영될 수 있습니다.
DSR에 들어가는 대출, 빠지는 대출
모든 빚이 DSR에 들어가는 것은 아닙니다. 주거 안정이나 서민 지원 목적이 뚜렷한 대출은 정책적으로 산정에서 빼 둡니다. 이 구분을 모르면 한도를 실제보다 작게 잡고 미리 포기하는 일이 생깁니다.
DSR에 포함되는 대출
- 주택담보대출 (분할상환·만기일시 모두)
- 신용대출, 마이너스통장
- 자동차 할부금융, 카드론
- 학자금대출 (상환이 시작된 경우)
- 유주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세자금대출
DSR에서 빠지는 대출
- 무주택자의 전세자금대출 — 주거 목적 대출이라 산정에서 제외됩니다.
- 중도금 대출·이주비 대출 — 입주 전 단계의 한시적 대출입니다.
- 300만원 이하 소액 신용대출 — 금액이 작아 제외됩니다.
- 서민금융상품 — 사잇돌대출, 새희망홀씨 등 정책 지원 성격의 상품입니다.
제외 대상을 대출 한도 계산기에 넣으면 실제보다 한도가 작게 나옵니다. 반대로 포함 대상을 빠뜨리면 은행에서 받는 실제 금액보다 크게 나옵니다. 어느 쪽이든 계획이 틀어지므로 목록을 한 번 훑고 넣는 편이 좋습니다.
신용대출과 마이너스통장의 10년 분할
가장 오해가 많은 부분입니다. 신용대출은 보통 약정 만기가 1년이고 매년 연장합니다. 그렇다고 원금 전액을 1년 안에 갚는 것으로 계산하면 DSR이 터무니없이 커지고, 반대로 이자만 세면 원금 부담이 통째로 빠집니다. 그래서 규제는 원금을 10년으로 나눠 잡는 방식을 씁니다.
연간 반영액 = 잔액 ÷ 10 + 잔액 × 금리
마이너스통장은 잔액이 아니라 약정 한도가 기준입니다. 한 번도 인출하지 않았어도 한도 전액을 빌린 것으로 봅니다.
| 약정 한도 | 원금 환산분 | 이자 | 연간 반영액 |
|---|---|---|---|
| 1,000만원 | 1,000,000원 | 600,000원 | 1,600,000원 |
| 2,000만원 | 2,000,000원 | 1,200,000원 | 3,200,000원 |
| 3,000만원 | 3,000,000원 | 1,800,000원 | 4,800,000원 |
| 5,000만원 | 5,000,000원 | 3,000,000원 | 8,000,000원 |
금리 6%를 가정한 값입니다. 금리가 다르면 이자 부분만 비례해서 달라집니다.
표를 보면 왜 마이너스통장 해지가 한도를 늘리는 가장 빠른 방법인지 알 수 있습니다. 3,000만원짜리 마이너스통장 하나가 연 480만원을 잡아먹습니다. 연소득 6,000만원인 사람에게 이는 DSR 8%에 해당합니다. 은행 한도 40% 중 5분의 1을 쓰지도 않는 통장이 차지하고 있는 셈입니다.
전세대출과 유주택자 예외
전세자금대출은 오랫동안 DSR에서 빠지는 대표적인 대출이었습니다. 무주택자가 살 집을 구하려고 받는 돈이라 규제 대상에서 제외했기 때문입니다. 지금도 무주택자에게는 이 원칙이 유지됩니다.
달라진 것은 유주택자 쪽입니다. 2025년 10월 대책 이후 유주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세자금대출은 DSR에 포함됩니다. 집이 있는데 별도로 전세를 얻는 경우까지 규제 밖에 두지는 않겠다는 취지입니다.
내 전세대출은 어느 쪽인가
- 빠집니다: 무주택자가 받은 전세자금대출 (지역 무관)
- 포함됩니다: 유주택자가 수도권·규제지역에서 받은 전세자금대출
- 확인이 필요합니다: 대출 실행 시점과 현재 주택 보유 상태가 다른 경우
규제지역 지정은 수시로 바뀌므로 지금 내가 사는 곳이 해당하는지는 그때그때 확인해야 합니다. 판단이 애매하면 대출을 받으려는 금융회사에 전세대출 원리금이 DSR에 잡히는지 먼저 물어보세요. 이 한 줄이 한도를 수천만원 단위로 바꿉니다.
실제로 한 번 계산해 보기
연소득 6,000만원인 사람이 수도권에서 주택담보대출을 받으려 합니다. 지금 마이너스통장 3,000만원을 금리 6%로 열어 두었고, 신용대출 2,000만원을 금리 5%로 쓰고 있습니다. 은행에서 금리 4.0%, 30년 조건을 안내받았습니다.
단계별 계산
- DSR 한도 금액: 6,000만원 × 40% = 연 2,400만원
- 마이너스통장: 3,000만원 ÷ 10 + 3,000만원 × 6% = 연 480만원
- 신용대출: 2,000만원 ÷ 10 + 2,000만원 × 5% = 연 300만원
- 기존 대출 합계: 780만원 → 현재 DSR 13.0%
- 가용 상환액: 2,400만원 − 780만원 = 연 1,620만원
- 한도: 스트레스 가산 3.00%p를 더한 심사 금리 7.00%로 역산 → 약 2억 291만원
여기서 마이너스통장을 해지하면 어떻게 될까요. 기존 원리금이 300만원으로 줄고 가용 상환액이 연 2,100만원이 됩니다. 한도는 약 2억 6,303만원으로 올라갑니다. 쓰지도 않던 통장 하나를 정리해서 6,000만원 넘게 더 빌릴 수 있게 되는 셈입니다.
마지막 단계에서 심사 금리가 4.0%가 아니라 7.00%였다는 점을 눈여겨보세요. 은행은 계약금리가 아니라 가산금리를 얹은 금리로 상환액을 계산합니다. 이 가산이 어디서 나오고 지역별로 왜 다른지는 스트레스 DSR 3단계 정리에서 이어집니다. 본인 숫자로 바로 확인하고 싶다면 대출 한도 계산기에 넣어 보세요.
이 글은 2026년 9월 기준 제도 안내이며 개별 대출에 대한 유권해석이 아닙니다. 실제 한도와 산정 방식은 금융회사의 심사 기준을 따릅니다. 주택담보대출은 DSR 외에 LTV·DTI도 동시에 적용되어 실제 한도는 셋 중 가장 낮은 값이 됩니다.
자주 묻는 질문
공식 출처
이 글의 산정 방식과 포함·제외 기준은 아래 자료를 근거로 했습니다. 규제는 자주 바뀌므로 실행 전에 최신 발표를 확인하세요.
내 DSR과 남은 한도를 바로 확인해보세요
연소득과 기존 대출을 넣으면 연간 가용 상환액과 최대 대출 가능 금액을 함께 보여줍니다. 스트레스 DSR 적용 전후 비교도 같은 화면에 있습니다.
대출 한도 가이드 더보기
스트레스 규제와 상환방식까지 이어서 확인하세요.