양도소득세 완벽 가이드: 1주택 비과세부터 절세 전략까지 총정리
2026년 최신 세법을 반영한 양도소득세 완전 정복. 비과세 요건, 장특공제, 계산 구조까지 한눈에 확인하세요.
양도소득세 계산기
2026년 최신 세법 기준으로 부동산 양도소득세를 즉시 계산합니다. 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택 중과까지 한 번에 확인하세요.
양도소득세는 부동산을 매도할 때 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 1세대1주택 비과세 여부, 장기보유특별공제율, 다주택 중과세 적용 여부 등 다양한 변수에 따라 세액이 크게 달라집니다. 아래 계산기에 보유기간과 금액을 입력하면 2026년 최신 세법 기준으로 실제 납부할 양도소득세와 지방소득세를 즉시 확인할 수 있습니다.
부동산 정보 입력
자산 유형, 보유기간, 금액을 입력하세요.
만원
10억원
만원
6억원
만원
1천만원
취득세, 중개수수료, 인테리어 등
1세대1주택 비과세
0원
비과세
양도차익3억 9,000만원
결과1세대1주택 비과세 대상입니다.
본 계산기는 2026년 소득세법 기준으로 예상 세액을 산출하며, 참고용으로만 제공됩니다. 실제 양도소득세는 개별 상황, 세법 개정, 지자체 조례 등에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 내용은 국세청 홈택스 또는 세무사에 문의하시기 바랍니다.
help양도소득세 계산기 사용방법
1
자산 유형 선택
주택, 토지, 상가·건물 중 양도하는 자산의 유형을 선택합니다.
2
보유기간 입력
보유기간과 거주기간(1주택)을 선택합니다. 장기보유특별공제에 반영됩니다.
3
금액 입력
양도가액, 취득가액, 필요경비(취득세, 중개수수료 등)를 입력합니다.
4
결과 확인
양도소득세, 지방소득세, 실효세율 등 최종 세부 내역을 확인합니다.
양도소득세 절세 전략 4가지
1세대1주택 비과세
2년 이상 보유(조정지역 2년 거주)하면 12억 이하 전액 비과세. 가장 강력한 절세 방법입니다.
장기보유특별공제
1주택은 보유+거주 최대 80%, 일반은 최대 30% 공제. 오래 보유할수록 세금이 줄어듭니다.
양도 시기 조절
보유기간 2년 이상 채우면 단기 중과 회피. 연도를 나눠 양도하면 누진세율 절감이 가능합니다.
필요경비 챙기기
취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등 필요경비를 빠짐없이 반영하면 과세표준이 줄어듭니다.
school양도소득세란?
양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 양도(매매, 교환)할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 국세입니다. 부동산의 경우 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 적용하여 계산합니다.
지방소득세는 양도소득세의 10%로 별도 부과됩니다. 따라서 실제 총 납부 세액은 양도소득세와 지방소득세를 합산한 금액입니다.
매도 vs 보유 판단 기준
매도 유리
- 1세대1주택 비과세 요건 충족 시
- 장기보유특별공제율이 높을 때
- 추가 가격 상승 기대가 낮을 때
보유 유리
- 비과세 요건까지 기간이 얼마 남지 않았을 때
- 장기보유특별공제율을 더 높일 수 있을 때
- 양도 시 중과세율이 적용될 때
2026 절세 전술
비과세1주택 2년 보유
12억 이하 면세
12억 이하 면세
장특공제1주택 10년+거주
최대 80% 공제
최대 80% 공제
경비 증빙영수증 보관
과세표준 절감
과세표준 절감
* 위 정보는 2026년 기준이며, 세법 변경에 따라 달라질 수 있습니다.
2026년 양도소득세 기본 세율표
receipt_long기본 누진세율 (일반 양도)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
* 지방소득세(양도소득세의 10%)가 별도 부과됩니다.
speed단기 보유 세율
| 보유기간 | 주택 | 토지·상가 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% |
| 1년 ~ 2년 | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본 누진세율 적용 | |
add_home다주택 중과세율 (유예 중)
| 구분 | 중과세율 |
|---|---|
| 2주택 (조정대상지역) | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 (조정대상지역) | 기본세율 + 30%p |
* 현재 다주택 중과세는 한시적으로 유예 중입니다.
양도소득세 가이드
자주 묻는 질문
양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에서 장기보유특별공제와 기본공제(250만원)를 차감한 과세표준에 누진세율(6~45%)을 적용합니다. 여기에 지방소득세(양도소득세의 10%)가 추가됩니다.
2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)한 1세대1주택은 양도가액 12억원 이하일 때 전액 비과세됩니다. 12억원 초과 시 초과분에 대해서만 과세됩니다.
일반 부동산은 3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 30%(15년)가 공제됩니다. 1세대1주택은 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)로 최대 80%까지 공제됩니다.
조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 중과됩니다. 다만 현재 다주택 중과세는 유예 중입니다.
네, 주택의 경우 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 보유 시 60%의 단일세율이 적용됩니다. 토지·상가는 1년 미만 50%, 1~2년 40%입니다.
취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 인테리어 비용(자본적 지출), 양도 시 중개수수료 등이 포함됩니다. 영수증 등 증빙 서류를 보관해야 합니다.
양도가액이 12억원을 초과하는 주택을 고가주택이라 합니다. 1세대1주택 비과세 적용 시 12억원 초과분에 대해서만 과세됩니다. 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액
양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 미신고 시 가산세가 부과되므로 기한 내 신고가 중요합니다.
