부동산 양도세 계산기
2026년 최신 세법 기준으로 부동산 양도소득세를 즉시 계산합니다. 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택 중과까지 한 번에 확인하세요.
양도소득세는 부동산을 매도할 때 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 1세대1주택 비과세 여부, 장기보유특별공제율, 다주택 중과세 적용 여부 등 다양한 변수에 따라 세액이 크게 달라집니다. 아래 계산기에 보유기간과 금액을 입력하면 2026년 최신 세법 기준으로 실제 납부할 양도소득세와 지방소득세를 즉시 확인할 수 있습니다.
부동산 정보를 입력하면 양도소득세가 계산됩니다.
help양도소득세 계산기 사용방법
자산 유형 선택
주택, 토지, 상가·건물 중 양도하는 자산의 유형을 선택합니다.
보유기간 입력
보유기간과 거주기간(1주택)을 선택합니다. 장기보유특별공제에 반영됩니다.
금액 입력
양도가액, 취득가액, 필요경비(취득세, 중개수수료 등)를 입력합니다.
결과 확인
양도소득세, 지방소득세, 실효세율 등 최종 세부 내역을 확인합니다.
양도소득세 절세 전략 4가지
1세대1주택 비과세
2년 이상 보유(조정지역 2년 거주)하면 12억 이하 전액 비과세. 가장 강력한 절세 방법입니다.
장기보유특별공제
1주택은 보유+거주 최대 80%, 일반은 최대 30% 공제. 오래 보유할수록 세금이 줄어듭니다.
양도 시기 조절
보유기간 2년 이상 채우면 단기 중과 회피. 연도를 나눠 양도하면 누진세율 절감이 가능합니다.
필요경비 챙기기
취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등 필요경비를 빠짐없이 반영하면 과세표준이 줄어듭니다.
school양도소득세란?
양도소득세는 부동산(주택, 토지, 상가), 주식, 분양권 등 자산을 양도(매매, 교환)할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 국세입니다. 소득세법 제94조에 따라 부동산의 경우 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만원)를 차감한 후 누진세율(6~45%)을 적용하여 계산합니다.
양도소득세의 세율은 보유기간과 주택 수에 따라 크게 달라집니다. 2년 이상 보유한 일반 양도는 6~45% 누진세율이 적용되지만, 1년 미만 단기 보유 주택은 70%, 1~2년 보유는 60%의 높은 세율이 적용됩니다. 1세대1주택으로서 2년 이상 보유(조정지역 2년 거주)하고 양도가액 12억원 이하이면 전액 비과세됩니다.
지방소득세는 양도소득세의 10%로 별도 부과됩니다. 따라서 실제 총 납부 세액은 양도소득세와 지방소득세를 합산한 금액입니다. 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 관할 세무서에 예정신고해야 합니다.
매도 vs 보유 판단 기준
매도 유리
- 1세대1주택 비과세 요건 충족 시
- 장기보유특별공제율이 높을 때
- 추가 가격 상승 기대가 낮을 때
보유 유리
- 비과세 요건까지 기간이 얼마 남지 않았을 때
- 장기보유특별공제율을 더 높일 수 있을 때
- 양도 시 중과세율이 적용될 때
2026 절세 전술
12억 이하 면세
최대 80% 공제
과세표준 절감
2026년 양도소득세 기본 세율표
receipt_long기본 누진세율 (일반 양도)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
* 지방소득세(양도소득세의 10%)가 별도 부과됩니다.
speed단기 보유 세율
| 보유기간 | 주택 | 토지·상가 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% |
| 1년 ~ 2년 | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본 누진세율 적용 | |
add_home다주택 중과세율 (유예 중)
| 구분 | 중과세율 |
|---|---|
| 2주택 (조정대상지역) | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 (조정대상지역) | 기본세율 + 30%p |
* 현재 다주택 중과세는 한시적으로 유예 중입니다.