전월세 전환 계산기

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 예를 들어 전환율 4.5%에서 보증금 2억원을 월세로 전환하면, 연 900만원(2억 × 4.5%), 월 75만원(900만 ÷ 12)의 월세가 됩니다. 2026년 법정 상한은 한국은행 기준금리(2.5%) + 가산율 2%로 현재 연 4.5%입니다.

법정 전환율은 주택임대차보호법에서 정한 상한선으로, 계약 갱신 시 임대인이 이 이상 적용할 수 없습니다(2026년 기준 4.5%). 시장 전환율은 실제 거래에서 형성되는 시세로, 지역과 시기에 따라 4~8% 수준으로 다양합니다. 신규 계약은 시장 전환율, 갱신 계약은 법정 전환율이 적용됩니다.

상황에 따라 다릅니다. 전세대출 이자(연 4~5%)보다 전환율(6~7%)이 높으면 전세가 유리하고, 목돈이 없거나 유동성이 필요하면 월세가 낫습니다. 또한 전세는 보증금 반환 리스크가 있고, 월세는 매월 지출이 발생합니다. 본 계산기로 두 방식을 비교해보세요.

반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 일정 보증금과 함께 월세를 내는 방식입니다. 예를 들어 '보증금 1억 + 월세 50만원'처럼 계약합니다. 세입자는 목돈 부담을 줄이고, 임대인은 꾸준한 현금 수입을 얻을 수 있어 최근 많이 활용됩니다.

계약 갱신 시 법정 상한(연 4.5%)을 초과한 전환율을 적용했다면, 세입자는 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 신규 계약에서는 법정 상한이 적용되지 않아, 시장 전환율로 자유롭게 협상 가능합니다. 갱신인지 신규인지 확인이 중요합니다.

1) 계약서에 전환율을 명시하세요. 2) 갱신 계약은 법정 상한 적용 여부를 확인하세요. 3) 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요(반전세도 가입 가능). 4) 확정일자와 전입신고는 반드시 완료하세요. 5) 역전세 상황에 대비해 임대인의 재정 상태도 확인하면 좋습니다.

역전세는 집값 하락으로 기존 전세금보다 시세가 낮아져 임대인이 보증금을 돌려주기 어려운 상황입니다. 대비법: 1) 전세보증보험(HUG, SGI) 필수 가입, 2) 등기부등본으로 근저당 확인, 3) 임대인 세금 체납 여부 확인, 4) 전세가율 80% 이하 물건 선택 권장.

신규 계약은 임대인과 새로 체결하는 계약으로, 전환율 제한 없이 시장 가격으로 협상합니다. 반면 계약 갱신(갱신청구권 행사)은 기존 계약의 연장으로, 법정 상한 전환율(현재 4.5%)이 적용됩니다. 2020년 시행된 임대차 3법에 따라 세입자는 1회 2년 갱신을 청구할 수 있고, 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.