필수 체크리스트 TOP 5
등기부등본 확인
소유자, 근저당, 압류 여부 확인 (계약 당일 재확인)
전입신고 + 확정일자
이사 당일 주민센터에서 동시 처리 (대항력 확보)
전세보증보험 가입
HUG, SGI 서울보증에서 보증금 반환 보장
전세가율 확인
매매가 대비 전세가 비율 70~80% 이하 권장
임대인 세금 체납 확인
미납 국세·지방세 열람 (임대인 동의 필요)
1단계: 계약 전 확인사항
물건을 보고 계약하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들입니다.
등기부등본 확인
등기부등본은 부동산의 권리관계를 보여주는 공적 문서입니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람할 수 있으며, 발급 비용은 700원입니다.
등기부등본 확인 포인트
등기상 소유자와 계약 상대방이 동일인인지 확인
설정 금액과 순위 확인 (보증금보다 선순위면 위험)
압류 등기가 있으면 계약 재고 필요
신탁 물건은 수탁자(신탁회사)와 계약해야 함
위험 신호 예시
- 근저당 3억 설정 + 전세 2억: 경매 시 보증금 전액 회수 어려움
- 압류 등기 존재: 보증금 반환 불확실
- 가처분 등기: 소유권 분쟁 가능성
전세가율 확인
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 전세가율이 높을수록 역전세 위험이 커집니다.
임대인 세금 체납 확인
임대인의 국세·지방세 체납이 있으면 경매 시 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있습니다.임대인 동의 하에 세무서에서 미납 국세 열람이 가능합니다.
열람 방법
계약서 작성 전 임대인에게 "미납 국세·지방세 열람 동의서"를 요청하세요. 세무서(국세)와 구청(지방세)에서 각각 열람할 수 있습니다. 2026년부터는 임대인이 거부하면 해당 물건에 대한 전세보증보험 가입이 제한될 수 있습니다.
2단계: 계약 시 확인사항
계약서 작성 시 꼼꼼히 확인하고 기재해야 할 사항들입니다.
계약서 필수 기재사항
계약 당사자 정보
임대인 성명, 주민번호, 연락처 / 등기상 소유자와 동일 여부 확인
물건 정보
정확한 주소, 면적, 층수, 방 개수 등
보증금 및 월세
계약금, 중도금, 잔금 일정 명시 / 월세 납부일 기재
계약 기간
시작일, 종료일 명확히 / 묵시적 갱신 조건 확인
특약사항
수리 책임, 관리비 범위, 반려동물, 옵션 상태 등
계약 당일 재확인
중요: 계약 당일 등기부등본 재확인
계약 전 확인한 등기부등본과 계약 당일 등기부등본이 다를 수 있습니다. 잔금 지급 직전에 당일 발급 등기부등본을 다시 확인하세요. 새로운 근저당이나 압류가 설정되어 있으면 계약을 재고해야 합니다.
유용한 특약 예시
보증금 반환 관련
"임대인은 계약 만료일까지 보증금 전액을 반환한다. 반환 지연 시 연 5%의 지연이자를 지급한다."
시설물 관련
"에어컨, 세탁기, 냉장고는 임대인 소유이며, 고장 시 임대인이 수리한다."
전세보증보험 관련
"임차인이 전세보증보험 가입을 위해 필요한 서류 제공에 임대인이 협조한다."
3단계: 계약 후 필수 절차
계약 후 반드시 이행해야 할 절차들입니다. 이 단계가 가장 중요합니다!
전입신고 (필수)
전입신고는 새로운 거주지로 주소를 이전하는 것입니다. 전입신고를 해야 대항력(임차권을 제3자에게 주장할 수 있는 힘)을 얻습니다.
전입신고 방법
- 장소: 주민센터(동사무소) 또는 정부24(온라인)
- 시기: 이사 후 14일 이내 (이사 당일 권장)
- 준비물: 신분증, 임대차계약서
- 비용: 무료
확정일자 (필수)
확정일자는 계약서에 공적 기관의 날인을 받아 해당 날짜에 계약이 존재했음을 증명하는 것입니다. 확정일자를 받으면 우선변제권을 얻어 경매 시 보증금 우선 회수가 가능합니다.
확정일자 받는 방법
- 장소: 주민센터, 등기소, 공증인 사무실
- 시기: 전입신고와 함께 당일 처리 권장
- 준비물: 신분증, 임대차계약서 원본
- 비용: 600원
대항력·우선변제권 발생 시점
전세보증보험 가입 (강력 권장)
전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 대신 지급해주는 제도입니다. 역전세 리스크 대비를 위해 반드시 가입을 권장합니다.
HUG (주택도시보증공사)
- 보증한도: 수도권 5억, 지방 3억
- 보험료: 보증금의 0.115~0.154%
- 특징: 공적 보증기관, 보편적
SGI 서울보증
- 보증한도: 최대 10억
- 보험료: 보증금의 0.183~0.208%
- 특징: 고액 보증금 가능, 반전세 가능
보험료 계산 예시 (HUG 기준)
보증금 3억원, 계약 기간 2년
→ 연 보험료: 3억 × 0.128% = 38.4만원
→ 2년 총액: 76.8만원 (보증금 대비 0.26%)