핵심 요약
전환율이란?
보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율 (보증금 × 전환율 ÷ 12 = 월세)
법정 상한율
기준금리(3.5%) + 2.5% = 연 6% (계약 갱신 시 강제 적용)
시장 전환율
실제 거래 시세, 지역별 4~8% 수준 (신규 계약 시 협의)
전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환하거나, 월세를 보증금으로 전환할 때 적용하는 연간 이율입니다. 쉽게 말해, 보증금 1억원을 맡기는 대신 매달 월세를 내는 것으로 바꿀 때 얼마가 적정한지 계산하는 기준이 됩니다.
전환율의 의미
전환율 6%라는 것은 "보증금 1억원을 맡기면 연 600만원(1억 × 6%)의 가치가 있다"는 의미입니다. 이를 12개월로 나누면 월 50만원이 됩니다.
계산 예시
전세 → 월세: 보증금 2억원, 전환율 6%
월세 = 2억원 × 6% ÷ 12 = 100만원
월세 → 전세: 월세 80만원, 전환율 6%
추가 보증금 = 80만원 × 12 ÷ 6% = 1억 6천만원
왜 전환율이 중요한가?
전환율에 따라 같은 보증금이라도 월세 금액이 크게 달라집니다.
| 보증금 | 전환율 5% | 전환율 6% | 전환율 7% |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 41.6만원 | 50만원 | 58.3만원 |
| 2억원 | 83.3만원 | 100만원 | 116.6만원 |
| 3억원 | 125만원 | 150만원 | 175만원 |
법정 상한 전환율
주택임대차보호법에서는 세입자 보호를 위해 전환율의 상한선을 정하고 있습니다. 이를 법정 전환율 상한이라고 합니다.
2026년 법정 상한율: 연 6%
법정 상한이 적용되는 경우
법정 상한 적용 (강제)
- 계약 갱신 시 전월세 전환
- 계약갱신청구권 행사 시
- 묵시적 갱신 후 조건 변경 시
법정 상한 미적용 (자유 협의)
- 신규 계약 체결 시
- 계약 갱신권 소진 후 재계약 시
- 임대인 실거주 등 갱신거절 사유 해당 시
주의: 법정 상한 초과 시
계약 갱신 시 임대인이 법정 상한(6%)을 초과하는 전환율을 적용했다면, 세입자는 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 계약서에 전환율을 명시하고, 초과 여부를 확인하세요.
시장 전환율
시장 전환율은 실제 부동산 거래에서 형성되는 시세 기반의 전환율입니다. 지역, 물건 유형, 시기에 따라 다르며, 법정 상한과 무관하게 신규 계약에서는 자유롭게 협의됩니다.
2026년 지역별 시장 전환율
| 지역 | 평균 전환율 | 범위 |
|---|---|---|
| 서울 강남권 | 5.5~6.5% | 고가 물건일수록 낮음 |
| 서울 기타지역 | 6~7% | 지역별 편차 있음 |
| 경기도 | 6.5~7.5% | 신도시는 다소 낮음 |
| 지방 광역시 | 7~8% | 수요에 따라 변동 |
시장 전환율에 영향을 미치는 요소
- 금리 수준: 시중 금리가 높으면 전환율도 높아지는 경향
- 전세 수요: 전세 수요가 많은 지역은 전환율이 낮음
- 물건 가격: 고가 물건일수록 전환율이 낮은 편
- 계절: 이사철(봄, 가을)에는 전환율 협상 여지가 적음
전환율 협상 전략
신규 계약 시에는 전환율을 협상할 수 있습니다. 유리한 조건을 얻기 위한 전략을 알아보세요.
세입자 입장 협상 포인트
- 시세 조사: 국토부 실거래가, 네이버 부동산 등에서 비슷한 물건의 전환율 파악
- 장기 계약 제안: 2년 이상 장기 계약 시 전환율 인하 요청
- 보증금 상향: 보증금을 더 맡기는 대신 전환율 인하 협상
- 비수기 활용: 여름, 겨울 비수기에 협상 여지가 더 많음
실전 협상 예시
상황: 전세 3억원 물건을 월세로 전환
임대인 제시: 보증금 1억 + 월세 130만원 (전환율 7.8%)
협상 전략:
1. 법정 상한(6%) 기준 월세 100만원 제시
2. 비슷한 물건 실거래가(전환율 6.5%) 자료 준비
3. 보증금을 1.5억으로 올리는 대신 월세 75만원 역제안
→ 최종 합의: 보증금 1억 + 월세 110만원 (전환율 6.6%)
전환율 계산 공식 총정리
1. 전세 → 월세
월세 = (전환할 보증금 × 전환율) ÷ 12전세 보증금 전체 또는 일부를 월세로 전환할 때
2. 월세 → 전세
추가 보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율월세를 보증금으로 대체할 때 필요한 금액
3. 전환율 역산
전환율 = (월세 × 12) ÷ 전환된 보증금 × 100현재 계약의 실제 전환율을 계산할 때
역산 예시
전세 3억에서 보증금 1억 + 월세 120만원으로 전환
→ 전환된 보증금: 2억원
→ 전환율 = (120만 × 12) ÷ 2억 × 100 = 7.2%