주택연금 계산기 2026 — 나이·집값별 월지급금 표 (공사 6월 기준)

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주택연금이란?

주택연금은 만 55세 이상인 사람이 살고 있는 집을 담보로 맡기고, 그 집에 계속 살면서 평생 매달 연금을 받는 국가 보증 역모기지 제도입니다. 한국주택금융공사가 보증을 서고 은행이 매달 돈을 지급하며, 받은 돈과 이자, 보증료는 대출잔액으로 쌓였다가 부부가 모두 사망한 뒤 집을 처분해 한 번에 정산합니다. 집값이 대출잔액보다 많으면 남은 금액은 상속인에게 돌아가고, 모자라도 상속인에게 청구하지 않습니다. 월지급금은 가입할 때 부부 중 나이가 적은 사람의 나이와 주택가격으로 정해지며, 나이가 많고 집값이 높을수록 커집니다. 국민연금만으로 생활비가 부족한데 자산이 집 한 채에 묶여 있는 은퇴 가구가 집을 팔지 않고 현금 흐름을 만드는 방법으로 많이 씁니다.

주택연금 가입 조건과 구조

나이, 주택 가격, 지급 방식, 정산. 이 네 가지가 주택연금의 뼈대입니다.

가입 나이

부부 중 1명 만 55세 이상

주택소유자나 배우자 중 한 명만 만 55세를 넘으면 됩니다. 다만 월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람 기준으로 정해집니다.

주택 가격

공시가격 등 12억원 이하

가입 가능 여부는 부부 합산 공시가격으로 판단하고, 월지급금은 시세·감정가로 산정합니다. 시세가 12억을 넘어도 공시가격이 12억 이하면 가입할 수 있습니다.

지급 방식

평생(종신) 같은 금액

정액형은 가입 때 정해진 금액을 부부가 모두 사망할 때까지 받습니다. 한 명이 먼저 사망해도 배우자가 감액 없이 이어받습니다.

정산

집값 한도 안에서만 상환

부부 사망 후 집을 처분해 대출잔액을 갚습니다. 집값이 남으면 상속인에게 돌려주고, 모자라도 상속인에게 청구하지 않습니다.

주택연금 월지급금 표 (나이·집값별)

부부 중 연소자 나이와 주택가격별 월지급금입니다. 가로는 주택가격, 세로는 나이이며 단위는 천원입니다. 예를 들어 70세·3억원 칸의 923는 월 923,000원입니다. 회색 칸은 대출한도 상한에 걸려 더 비싼 집이어도 금액이 같은 구간입니다.

주택연금 월지급금 (종신지급방식 정액형 · 일반주택 · 단위 천원/월) — 2026년 6월 1일 신청분부터 적용, 출처: 한국주택금융공사
연령	1억	2억	3억	4억	5억	6억	7억	8억	9억	10억	11억	12억 이상
55세	156	312	468	624	780	936	1,092	1,248	1,404	1,560	1,716	1,872
60세	210	421	632	842	1,053	1,264	1,475	1,685	1,896	2,107	2,318	2,528
65세	252	505	758	1,011	1,264	1,517	1,770	2,023	2,276	2,529	2,782	3,035
70세	307	615	923	1,231	1,539	1,847	2,155	2,462	2,770	3,078	3,386	3,414
75세	381	762	1,143	1,525	1,906	2,287	2,669	3,050	3,431	3,666	3,666	3,666
80세	483	966	1,449	1,932	2,416	2,899	3,382	3,865	4,060	4,060	4,060	4,060
85세	635	1,270	1,905	2,540	3,176	3,811	4,446	4,734	4,734	4,734	4,734	4,734
90세	882	1,764	2,647	3,529	4,412	5,294	6,072	6,072	6,072	6,072	6,072	6,072

표의 억 단위 사이 금액은 이 계산기가 두 열을 선형 보간해 근사합니다. 1세 단위 전체 표(55~90세)와 정확한 금액은 한국주택금융공사 월지급금 예시에서 확인할 수 있습니다.

만 75세는 10억원 이상부터 월 3,666,000원으로 같습니다.
만 80세는 9억원 이상부터 월 4,060,000원으로 같습니다.
만 85세는 8억원 이상부터 월 4,734,000원으로 같습니다.
만 90세는 7억원 이상부터 월 6,072,000원으로 같습니다.

우대형 주택연금 월지급금 비교

부부 중 1명이 기초연금을 받고 부부 합산 1주택이며 시세 2.5억원 미만이면 우대형으로 더 받습니다. 2026년 6월 1일부터 시세 1.8억원 미만은 우대 폭이 최대 약 25%로 커졌고, 1.8억~2.5억원은 최대 약 20%입니다. 공식 표에는 1억·2억 두 열만 공개돼 있습니다.

일반형 vs 우대형 월지급금 (단위 천원/월, 2026년 6월 1일 기준, 출처: 한국주택금융공사)
연령	1억 일반형	1억 우대형	1억 차이	2억 일반형	2억 우대형	2억 차이
65세	252	297	+17.9%	505	568	+12.5%
70세	307	363	+18.2%	615	694	+12.8%
75세	381	455	+19.4%	762	869	+14.0%
80세	483	590	+22.2%	966	1,120	+15.9%
85세	635	791	+24.6%	1,270	1,502	+18.3%
90세	882	1,013	+14.9%	1,764	2,027	+14.9%

2억~2.5억원 우대형은 공식 값이 없어, 계산기에서는 같은 나이 2억 열의 우대율을 일반형 값에 곱한 추정치로 표시합니다.

주택연금 가입 조건 (2026)

2026년 주택연금 가입 조건 항목별 기준
항목	기준
나이	주택소유자 또는 배우자 중 1명이 만 55세 이상 (월지급금은 연소자 기준)
주택 가격	부부 합산 공시가격 등 12억원 이하 (시세 아님)
다주택자	합산 공시가격 12억원 이하면 가능. 12억원 초과 2주택자는 3년 안에 1주택 처분 조건으로 가능
주택 유형	일반 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 (유형별 월지급금 다름)
실거주	가입자 또는 배우자가 실제 거주 원칙. 2026년 6월 1일부터 부부 합산 1주택자는 입원·질병 치료, 자녀 봉양, 노인주거복지시설 입주 등 불가피한 사유가 있으면 실거주하지 않아도 가입 가능
우대형	부부 중 1명 기초연금 수급 + 부부 합산 1주택 + 시세 2.5억원 미만

주택연금 비용: 보증료와 금리

주택연금 초기보증료, 연 보증료, 대출금리 기준
항목	기준	비고
초기보증료	주택가격의 1.0%	2026.3.1 신규 신청분부터 1.5% → 1.0%. 3억 주택이면 3,000,000원, 첫 지급일에 대출잔액에 가산
연 보증료	보증잔액의 연 0.95%	종전 0.75%. 매월 나눠 대출잔액에 가산
대출금리	COFIX + 0.85%	신규취급액 COFIX 기준 변동금리. 2026년 8월 COFIX 3.18%면 약 연 4.03%

보증료와 이자는 매달 현금으로 내지 않고 대출잔액에 쌓입니다. 그래서 오래 받을수록 잔액이 커지고, 마지막에 집을 처분해 정산합니다.

지급 유형과 주택 유형별 차이

정액형

가입 때 정한 금액을 평생 똑같이 받습니다. 이 계산기와 위 표는 모두 정액형 기준입니다.

초기증액형

가입 초기 3·5·7·10년 중 고른 기간 동안 더 많이 받고, 그 뒤에는 최초 월지급금의 70% 수준으로 받습니다. 은퇴 직후 지출이 큰 가구에 맞습니다.

정기증가형

처음에는 정액형보다 적게 받고, 3년마다 4.5%씩 늘어납니다. 물가 상승에 대비하려는 경우에 맞습니다.

초기증액형·정기증가형은 현행 공식 금액표가 공개되지 않아 이 계산기에서 금액을 만들지 않습니다. 주택 유형도 차이가 있어, 70세·3억 기준 일반주택은 월 923,000원이지만 노인복지주택은 약 789,000원, 주거목적 오피스텔은 약 746,000원입니다.

주택연금 계산기 사용 방법

나이와 시세 두 가지만 넣으면 됩니다.

연소자 나이 입력

부부 중 나이가 적은 사람의 만 나이를 넣습니다. 55세 미만이면 가입 불가로 안내합니다.

주택 시세 입력

시세를 만원 단위로 넣습니다. 예: 45,000만원 = 4.5억원. 표의 억 단위와 같으면 공식 표 값이 나옵니다.

우대형 조건 확인

부부 중 1명이 기초연금 수급자이고 1주택, 시세 2.5억원 미만이면 우대형을 체크합니다.

월지급금과 비용 확인

월지급금, 연간·10년·20년 누적액, 초기보증료, 5년 일찍·늦게 가입할 때의 차이를 확인합니다.

주택연금 자주 묻는 질문

주택연금 70세, 3억 집이면 매달 얼마 받나요?expand_more

2026년 6월 1일 한국주택금융공사 일람표 기준, 부부 중 연소자가 만 70세이고 일반주택 시세가 3억원이면 종신 정액형으로 매달 923,000원(92만 3천원)을 받습니다. 1년이면 11,076,000원입니다. 같은 3억 집이라도 60세에 가입하면 월 632,000원, 80세에 가입하면 월 1,449,000원으로, 나이가 많을수록 월지급금이 커집니다.

부부 중 누구 나이를 기준으로 하나요?expand_more

월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람(연소자) 기준입니다. 남편이 만 72세, 아내가 만 68세라면 68세 기준으로 계산하므로 3억 주택의 월지급금은 852,000원입니다(72세 기준이면 1,003,000원). 가입 자격은 부부 중 1명만 만 55세 이상이면 됩니다.

집값이 12억원을 넘으면 가입할 수 없나요?expand_more

가입 가능 여부는 시세가 아니라 부부 합산 공시가격 등 12억원 이하로 판단합니다. 시세가 15억원이어도 공시가격이 12억원 이하면 가입할 수 있습니다. 다만 월지급금은 표의 '12억원 이상' 열에서 더 늘지 않아, 70세라면 월 3,414,000원이 최대입니다. 공시가격 합산 12억원 초과 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

우대형 주택연금은 얼마나 더 받나요?expand_more

부부 중 1명이 기초연금 수급자이고 부부 합산 1주택, 시세 2.5억원 미만이면 우대형으로 일반형보다 더 받습니다. 77세·1억 주택은 일반형 월 417,000원, 우대형 월 503,000원으로 20.6% 많습니다. 2026년 6월 1일 신청분부터 시세 1.8억원 미만 주택은 우대 폭이 최대 약 25%로 커졌고, 1.8억~2.5억원은 최대 약 20%로 유지됩니다.

주택연금 가입 비용은 얼마인가요?expand_more

초기보증료는 주택가격의 1.0%로, 3억 주택이면 3,000,000원입니다(2026년 3월 1일 신규 신청분부터 1.5%에서 인하). 연 보증료는 보증잔액의 0.95%, 대출금리는 신규취급액 COFIX + 0.85%입니다(2026년 8월 COFIX 3.18% 기준 약 연 4.03%). 보증료와 이자는 현금으로 내지 않고 대출잔액에 더해져 나중에 집을 처분할 때 정산됩니다.

가입 후 집값이 오르거나 떨어지면 월지급금도 바뀌나요?expand_more

바뀌지 않습니다. 월지급금은 가입 시점의 나이와 주택가격으로 정해지고 정액형이면 평생 같은 금액입니다. 부부가 모두 사망한 뒤 집을 처분해 대출잔액을 갚는데, 집값이 대출잔액보다 많으면 남은 돈은 상속인에게 돌아가고, 부족하더라도 상속인에게 청구하지 않습니다.

가입한 집에 꼭 살아야 하나요?expand_more

원칙적으로 가입자나 배우자가 담보주택에 실제로 거주해야 하며, 부부 모두 주민등록을 옮기거나 1년 이상 거주하지 않으면 지급이 정지될 수 있습니다. 2026년 6월 1일부터는 부부 합산 1주택자가 입원·질병 치료, 자녀 봉양, 노인주거복지시설 입주 같은 불가피한 사유로 실거주하지 못하는 경우에도 가입할 수 있게 됐습니다.

나이가 많으면 비싼 집이라도 월지급금이 같아지나요?expand_more

네. 높은 연령에서는 대출한도 상한 때문에 일정 가격 이상은 월지급금이 같습니다. 예를 들어 만 75세는 10억원 이상이면 월 3,666,000원, 만 85세는 8억원 이상이면 월 4,734,000원으로 같습니다. 만 90세는 7억원 이상부터 월 6,072,000원이 최대입니다.

노인복지주택이나 오피스텔도 같은 금액을 받나요?expand_more

아닙니다. 같은 70세·3억 기준으로 일반주택은 월 923,000원이지만 노인복지주택은 약 789,000원, 주거목적 오피스텔은 약 746,000원으로 더 낮습니다. 이 계산기는 일반주택 기준입니다.