대환대출, 이것만 기억하세요
손익분기점
갈아타기 비용을 이자 절감으로 회수하는 기간.
보통 1~2년 내 회수가 이상적
최소 금리차
비용을 고려하면 최소 0.5~1%p 이상 금리 차이가 나야 의미 있음
3년 초기화 주의
대환대출 시 3년 면제 기간이 처음부터 다시 시작
대환대출(갈아타기)이란?
대환대출은 기존 대출을 새로운 대출로 바꾸는 것입니다. 주로 더 낮은 금리로 갈아타서 이자 부담을 줄이기 위해 합니다.
새 은행 대출 신청
더 낮은 금리의 대출 상품 선택 및 심사
기존 대출 상환
새 대출금으로 기존 대출 전액 상환
새 대출 시작
낮은 금리로 새로운 상환 시작
대환대출의 핵심 비용
- 중도상환수수료: 기존 대출을 조기 상환하는 비용 (대출금의 1~2%)
- 취급수수료: 새 대출을 받을 때 발생하는 비용 (인지세 포함)
- 등기비용: 근저당권 말소 및 새 설정 비용 (약 50~100만원)
손익분기점 계산: 언제 본전을 찾을까?
대환대출이 이득인지 판단하려면 갈아타기 비용과 월 이자 절감액을 비교해야 합니다.
손익분기점 공식
손익분기점이 남은 대출 기간보다 짧아야 갈아타기가 이득입니다.
실전 계산 예시
상황: 대출 잔액 2억원, 금리 5% → 4%로 갈아타기
남은 기간: 20년
손익분기점 = 380만원 ÷ 16.6만원 = 약 23개월 (1년 11개월)
남은 기간이 20년이므로 ✅ 대환대출 추천
대환대출 하면 안 되는 5가지 경우
손익분기점이 남은 기간보다 긴 경우
대출 만기까지 3년 남았는데 손익분기점이 4년이라면 손해입니다. 본전을 찾기 전에 대출이 끝나버립니다.
금리 차이가 0.5%p 미만인 경우
금리 차이가 작으면 비용 대비 절감액이 적어 손익분기점이 너무 길어집니다. 최소 0.5~1%p 이상 차이가 나야 합니다.
3년 면제 직전인 경우
현재 대출이 3년 가까이 됐다면 면제를 기다리세요. 대환하면 3년을 다시 기다려야 하고, 중도상환수수료도 내야 합니다.
DSR로 한도가 줄어드는 경우
대환대출 심사 결과 기존보다 한도가 줄어들 수 있습니다. 부족한 금액을 어떻게 마련할지 계획이 있어야 합니다.
곧 매도/완납 계획이 있는 경우
1~2년 내 주택을 팔거나 대출을 완납할 계획이라면 갈아타기 비용만 낭비하는 셈입니다.
대환대출 최적의 타이밍
✅ 지금 갈아타기 좋은 상황
- 금리 인하기, 시장 금리가 크게 떨어졌을 때
- 기존 대출 금리가 새 상품보다 1%p 이상 높을 때
- 남은 대출 기간이 10년 이상일 때
- 대출 받은 지 6개월~1년 정도 됐을 때 (너무 빨라도, 늦어도 안 됨)
- 신용도가 좋아져서 더 낮은 금리를 받을 수 있을 때
❌ 기다리는 것이 좋은 상황
- 3년 면제까지 6개월 미만 남았을 때
- 금리 인상기, 추가 하락 가능성이 있을 때
- 남은 대출 기간이 5년 미만일 때
- DSR 규제로 한도가 부족할 때
- 금리 차이가 0.5%p 미만일 때
전문가 팁: 3년 면제를 활용한 전략
기존 대출이 3년 가까이 됐다면, 일단 무료로 전액 상환한 후 새 대출을 받는 것이 유리합니다. 이렇게 하면 중도상환수수료 없이 대환과 같은 효과를 얻을 수 있습니다. 단, 상환과 새 대출 사이에 시간차가 생기면 무담보 상태가 되므로 은행과 일정을 조율하세요.
대환대출 전 필수 체크리스트
1. 기존 대출 현황 파악
- 현재 금리, 대출 잔액, 남은 기간 확인
- 중도상환수수료율과 3년 면제 예정일 확인
- 대출 유형 (주택담보/신용) 확인
2. 새 대출 조건 비교
- 3개 이상 은행의 금리 비교 (은행연합회 금리비교 활용)
- 고정/변동/혼합 금리 중 선택
- 취급수수료, 중도상환수수료율 확인
3. 총 비용 계산
- 기존 대출 중도상환수수료 (잔액 × 수수료율)
- 새 대출 취급수수료 + 인지세
- 근저당권 말소 및 설정 등기비용
4. 손익분기점 계산
- 월 이자 절감액 = (기존 금리 - 새 금리) × 잔액 ÷ 12
- 손익분기점(개월) = 총 비용 ÷ 월 절감액
- 손익분기점 < 남은 기간 → 대환 추천
5. DSR 한도 확인
- 연소득 대비 모든 대출 원리금 상환액 비율
- DSR 40% 초과 시 대환 한도 부족 가능
- 기타 대출(카드론, 신용대출) 정리 고려
대환 대신 금리인하요구권 활용하기
다른 은행으로 갈아타기 전에, 현재 은행에 금리 인하를 요청해보세요. 비용 없이 금리를 낮출 수 있는 방법입니다.
금리인하요구권
- 비용: 0원
- 중도상환수수료: 면제
- 3년 면제 기간: 유지
- 성공률: 약 30~40%
- 조건: 신용등급/소득 개선 등
대환대출 (갈아타기)
- 비용: 수백만원
- 중도상환수수료: 부과
- 3년 면제 기간: 초기화
- 성공률: 심사에 따라 다름
- 조건: DSR, 담보가치 등
금리인하요구권 활용 팁
- 1단계: 먼저 금리인하요구권을 신청해보세요 (온라인/앱에서 가능)
- 2단계: 거절되거나 인하폭이 작으면 대환대출 검토
- 3단계: 다른 은행 대환 견적을 받아 현재 은행에 보여주며 재협상
상황별 대환대출 전략
금리 인하기, 시장 금리가 크게 떨어졌을 때
상황: 기존 5% 금리, 시장 금리가 3.5%까지 하락
전략: 적극적으로 대환 검토. 1.5%p 차이면 손익분기점이 짧음
주의: 추가 금리 인하 가능성도 고려. 급하게 움직이기보다 추이 관찰
대출 받은 지 2년 6개월, 3년 면제까지 6개월 남음
상황: 금리 차이 1%p, 6개월 후 수수료 면제
전략: 6개월 기다리기. 지금 갈아타면 300만원 수수료 + 3년 초기화
계산: 6개월 추가 이자 vs 수수료 → 대부분 기다리는 것이 유리
변동금리로 금리가 계속 오르고 있을 때
상황: 변동금리 대출인데 금리가 계속 상승 중
전략: 고정금리 대출로 대환 검토. 리스크 관리 차원
주의: 고정금리가 현재 변동보다 높더라도 장기적 안정성 고려
신용등급이 크게 좋아졌을 때
상황: 대출 후 신용등급이 2~3등급 상승
전략: 먼저 금리인하요구권 신청 → 거절 시 대환 검토
기대효과: 신용등급 개선으로 0.5~1%p 금리 인하 가능
대환대출 시 주의사항
DSR 규제로 한도 감소 가능
과거와 달리 DSR 규제가 강화되어, 기존 대출 금액만큼 새로 대출받지 못할 수 있습니다. 대환 전 반드시 새 대출 한도를 먼저 확인하세요.
등기비용을 간과하지 마세요
근저당권 말소와 새 설정 비용만 50~100만원 정도 듭니다. 같은 은행 내 대환이면 등기비용을 절약할 수 있는 경우도 있습니다.
변동금리의 함정
처음엔 고정보다 낮은 변동금리가, 금리 상승기에 급격히 오를 수 있습니다. 대환 시 금리 유형(고정/변동/혼합)을 신중하게 선택하세요.
우대금리 조건 유지 여부
새 대출의 우대금리 조건(급여이체, 카드 사용 등)을 계속 충족할 수 있는지 확인하세요. 조건 미충족 시 금리가 다시 오를 수 있습니다.