디딤돌 가능
경락허가서(매각결정통지서) 제출, 소유권이전등기 후 3개월 안에 신청 — 한국주택금융공사 FAQ
경락잔금대출 계산기
경락잔금대출 한도는 규제 LTV, 경락 관행 비율, 수도권·규제지역 절대한도, DSR, 잔금 중 가장 작은 값입니다. 지방 무주택자가 감정가 5억 5천만원 아파트를 5억원에 낙찰받으면(최저가 3억 8,500만원, 연소득 6천만원) 한도는 3억 2,500만원(규제 LTV 기준)이고, 입찰 때 낸 보증금 3,850만원을 빼고도 잔금일에 1억 4,455만원이 더 필요해 필요 자기자금은 모두 1억 8,305만원입니다. 30년 원리금균등·연 4.48%면 월 약 164만원을 갚습니다(2026년 9월 27일 기준).
2026년 9월 27일 규제 기준스트레스 DSR 반영취득세·잔금 일정
정보 입력
계산기를 불러오는 중...
경락잔금대출이란?
경락잔금대출은 법원 경매로 집을 낙찰받은 사람이 잔금(낙찰가 − 입찰보증금)을 내기 위해 받는 주택담보대출입니다. 매매와 달리 잔금 기한이 매각허가결정 확정일부터 1개월로 짧고, 기한을 넘기면 보증금을 잃습니다. 한도는 일반 주담대와 같은 규제 LTV·DSR에 금융사가 경매 물건에 쓰는 관행 비율(낙찰가 80%, 감정가 60~70% 중 작은 값)이 더해져 정해지고, 소액임차인 몫인 방공제를 뺍니다. 경매로 소멸하는 선순위 권리는 빼지 않지만, 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하면 그만큼 한도가 줄어듭니다.
경락잔금대출 한도 산정 순서
담보가치는 감정가와 낙찰가 중 낮은 값으로 보는 것이 관행입니다(감독규정에 ‘낙찰가’ 기준은 없음). 아래 네 값과 잔금 중 가장 작은 값이 최종 한도이고, LTV가 0%인 경우(수도권·규제지역 처분조건 없는 1주택, 2주택 이상)는 대출이 나오지 않습니다.
| 단계 | 계산식 | 근거 | 지방 예시 | 서울 예시 |
|---|---|---|---|---|
| A. 규제 LTV | 담보가치 × LTV − 방공제 | 법령·감독 (은행업감독업무시행세칙 별표18) | 3억 2,500만원 | 3억 4,500만원 |
| B. 경락 관행 | min(낙찰가 × 80%, 감정가 × 60~70%) − 방공제 | 관행 은행마다 다름 | 3억 6,000만원 | 7억 1,500만원 |
| C. 절대한도 | 수도권·규제지역만. 시가 15억 이하 6억원 · 15억 초과 ~ 25억 4억원 · 25억 초과 2억원 | 감독·행정지도 (2025-10-16) 시가 기준 추정 | 적용 안 함 | 6억원 |
| D. DSR | 스트레스 금리 반영 연 원리금 ≤ 연소득 × 40%(은행)·50%(2금융) − 기존 원리금 | 감독규정 | 3억 6,299만원 | 4억 7,766만원 |
| 잔금 | 낙찰가 − 입찰보증금 | 대출은 잔금을 넘을 수 없음 | 4억 6,150만원 | 9억 1,200만원 |
| 최종 한도 | min(A, B, C, D, 잔금) | 가장 작은 값 | 3억 2,500만원 (규제 LTV) | 3억 4,500만원 (규제 LTV) |
※ 스트레스 DSR: 수도권·규제지역 주담대 3.0%p, 지방 0.75%p(2026-12-31까지 유예) 가산. DSR은 총대출 1억원 초과 차주에 적용됩니다. 절대한도의 ‘시가’를 감정가로 볼지 낙찰가·KB시세로 볼지는 공식 기준을 찾지 못해 이 계산기는 감정가로 추정합니다.
지역·보유 주택별 LTV (2026)
규제지역은 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(2025-10-16), 구리·용인 기흥·화성 동탄(2026-07-01)입니다. 경기 12곳 목록은 따로 확인하세요.
| 보유 주택 | 서울·경기 규제지역 | 수도권 비규제지역 (인천·경기 비규제) | 지방 (서울·인천·경기 외) |
|---|---|---|---|
| 무주택 · 1주택 처분조건부 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 | 70% | 70% | 80% |
| 1주택 (처분조건 없음) | 0% (대출 불가) | 0% (대출 불가) | 70% 2차 자료 |
| 2주택 이상 | 0% (대출 불가) | 0% (대출 불가) | 60% |
※ 규제지역 40%은 10·15 대책(2025-10-16), 수도권 다주택 0%는 6·27 대책(2025-06-28), 지방 다주택 60%는 2023-03-02 기준입니다. 1주택 처분조건부는 무주택과 같게 봅니다.
방공제(소액임차보증금) 금액
| 지역 | 방 1개당 공제액 |
|---|---|
| 서울 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 4,800만원 |
| 광역시(군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만원 |
※ 방공제 합계는 담보가치의 50% 한도이고, MCI·MCG 보증에 가입하면 빼지 않을 수 있습니다. 광역시(군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택은 계산기에서 방공제 지역을 직접 고르세요.
경매 주택 취득세율 (2026)
낙찰가를 취득가액으로 보고 매매와 같은 세율을 씁니다. 2026년 변경은 없습니다. 7억원에 낙찰받으면 취득세율은 7 × 2/3 − 3 = 1.667%입니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 (85㎡ 초과) | 합계 ≤85㎡ / 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% / 1.3% |
| 6억 초과 ~ 9억 | (취득가액(억) × 2/3 − 3)% | 취득세율 × 0.1 | 0.2% | 7억이면 1.833% / 2.033% |
| 9억 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% / 3.5% |
| 중과 (규제지역 2주택, 비규제 3주택) | 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% / 9% |
| 중과 (규제지역 3주택+, 비규제 4주택+) | 12% | 0.4% | 1% | 12.4% / 13.4% |
※ 생애최초 감면: 12억원 이하 주택, 최대 200만원(2028-12-31까지, 3개월 안 전입·3년 거주) 경매 적용은 확인 필요. 계산기는 규제지역을 조정대상지역으로 보고 중과 여부를 판단합니다.
그 밖의 부대비용 (관행 기본값)
- 법무사(소유권이전·말소 촉탁): 40만원 기본값 관행
- 인지세(대출 1억~10억 구간): 15만원
- 명도 협의 이사비: 200만원 기본값 관행
- 합계 기본값 255만원. 인도명령·강제집행·명도소송·체납관리비는 물건마다 달라 계산기에 넣지 않았습니다.
경매 자금 일정 — 보증금부터 잔금까지
입찰일에 보증금을 내고, 약 44일 뒤 대금지급기한까지 잔금을 냅니다. 대출은 매각허가결정 확정 뒤에 실행되므로 입찰 전에 한도를 확인해 두어야 합니다. 낙찰부터 잔금까지는 통상 5~6주 걸립니다 관행.
| 단계 | 시점 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 입찰 (매각기일) | 당일 | 입찰보증금 = 최저매각가격 × 10% (재매각 20%, 일부 30%) | 민사집행법 113조, 규칙 63조 |
| 매각허가결정 | +7일 | 매각기일부터 1주 안에 법원이 허가 여부 결정 | 민사집행법 109조 |
| 매각허가결정 확정 | +14일 | 즉시항고 기간 1주가 지나면 확정 | 민사집행법 15조·129조 |
| 대금지급기한 (잔금) | 약 +44일 | 확정일부터 1개월 안. 잔금 = 낙찰가 − 보증금 | 민사집행규칙 78조, 법 142조 |
| 미납 시 | 기한 경과 | 보증금 몰수·재매각. 재매각 전까지 대금과 지연이자(연 12% 등)를 내면 재매각 취소 | 민사집행법 138조 |
경매 주택과 정책대출
정책대출은 소유권이전등기 후 3개월 안에 신청하는 구조라, 잔금은 일반 경락대출이나 자기자금으로 먼저 내고 등기 뒤에 갈아타는 경우가 많습니다 관행.
보금자리론 가능
주택 6억 이하·연소득 7천만원 이하, 등기 후 3개월 안에 신청 — 한국주택금융공사 FAQ
신생아 특례 확인 필요
경매 주택에 대한 공식 안내를 찾지 못함 — 취급 은행에 확인 필요
전입·실거주 의무
- 수도권·규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 안 전입 조건이 붙습니다(6·27 대책). 경락대출 적용 문구는 금융위 원문에서 찾지 못했습니다 2차 자료.
- 경매 취득은 토지거래허가 대상에서 빠져(부동산거래신고법 14조②) 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무는 없다는 설명이 많습니다 2차 자료.
경락잔금대출 계산기 사용 방법
물건 정보와 소득만 넣으면 한도·자기자금·취득세·잔금 일정이 한 번에 나옵니다.
01
물건·낙찰가 입력
감정가, 최저매각가격, 낙찰가(입찰가)를 만원 단위로 넣습니다. 재매각 사건이면 체크해 보증금을 20%로 계산합니다.
02
지역·보유 주택 선택
규제지역·수도권 비규제·지방 중 고르면 LTV와 방공제 기본값이 정해집니다. 보유 주택 수와 생애최초 여부도 고릅니다.
03
소득·금리 입력
연소득과 기존 대출 연 원리금, 금융권(은행·2금융), 금리(기본 4.48%), 만기를 넣으면 스트레스 DSR 한도를 계산합니다.
04
관행 비율·기타 비용 조정
금융사가 쓰는 감정가 비율(60~70%)과 법무사·인지세·이사비를 필요하면 고칩니다.
05
결과 확인
최종 한도와 한도를 정한 기준, 필요 자기자금(보증금 + 잔금 부족분 + 취득세 + 기타), 월 상환액, 잔금 일정을 확인합니다.
경락잔금대출 자주 묻는 질문
규제 LTV, 경락 관행 비율, 수도권·규제지역 절대한도, DSR, 잔금 중 가장 작은 값입니다. 지방 무주택자가 감정가 5억 5천만원 아파트를 5억원에 낙찰받고 연소득이 6천만원이면 LTV 기준 3억 2,500만원(5억 × 70% − 방공제 2,500만원), 관행 기준 3억 6,000만원, DSR 기준 3억 6,299만원, 잔금 4억 6,150만원 가운데 가장 작은 규제 LTV 기준 3억 2,500만원이 한도입니다. 관행 비율은 금융사마다 달라 실제 한도는 상담으로 확인해야 합니다.
수도권·규제지역 주택 구입 목적 주택담보대출은 시가 15억 이하 6억원 · 15억 초과 ~ 25억 4억원 · 25억 초과 2억원으로 한도가 묶여 있고(2025년 10월 16일부터), 경락대출에도 적용된다는 설명이 일관되게 나옵니다. 다만 금융위원회 원문에서 경락대출을 직접 언급한 문구는 찾지 못했고, 경매 물건의 '시가'를 감정가·낙찰가·KB시세 중 무엇으로 보는지도 공식 기준이 없습니다. 이 계산기는 감정가를 시가로 보고 추정합니다. 서울 무주택자가 감정가 11억원 아파트를 10억원에 낙찰받으면 절대한도는 6억원, LTV 40% 기준은 3억 4,500만원이고, 연소득 1억원이면 최종 한도는 규제 LTV 기준 3억 4,500만원입니다.
집에 소액임차인이 들어올 경우 먼저 돌려줘야 하는 최우선변제 보증금만큼 대출에서 빼는 것입니다. 아파트 같은 공동주택은 방 1개로 보고, 서울 5,500만원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 4,800만원, 광역시 등 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원입니다(2023년 2월 21일 기준, 현재까지 같음). 합계는 담보가치의 50%를 넘지 않고, MCI·MCG 보증에 가입하면 빼지 않을 수 있습니다.
최저매각가격의 10%입니다(민사집행법 113조, 규칙 63조). 낙찰가가 아니라 최저매각가격 기준이라, 최저가 3억 8,500만원이면 낙찰가와 상관없이 3,850만원입니다. 전 낙찰자가 잔금을 내지 않아 다시 나온 재매각 사건은 특별매각조건으로 보통 20%(일부 법원 30%)라 같은 물건이면 7,700만원입니다. 보증금은 입찰일에 이미 낸 돈이므로 잔금일에는 잔금만 준비하면 됩니다.
매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안에 법원이 정한 대금지급기한까지 냅니다(민사집행규칙 78조). 매각기일 뒤 1주 안에 매각허가결정, 다시 1주의 즉시항고 기간이 지나면 확정되므로 입찰일부터 약 44일 뒤가 기한이 됩니다. 실무에서는 낙찰부터 잔금까지 보통 5~6주 걸립니다. 대출 심사에 시간이 걸리니 입찰 전에 금융사 상담을 받아 두세요.
대금지급기한까지 잔금을 내지 않으면 입찰보증금을 돌려받지 못하고 법원은 재매각을 진행합니다(민사집행법 138조). 재매각 기일 전까지 대금과 지연이자(연 12% 등), 절차 비용을 내면 재매각이 취소됩니다. 대출이 예상보다 적게 나와 잔금을 못 채우는 경우가 많으니 한도를 보수적으로 잡으세요.
디딤돌: 가능 — 경락허가서(매각결정통지서) 제출, 소유권이전등기 후 3개월 안에 신청 — 한국주택금융공사 FAQ / 보금자리론: 가능 — 주택 6억 이하·연소득 7천만원 이하, 등기 후 3개월 안에 신청 — 한국주택금융공사 FAQ / 신생아 특례: 확인 필요 — 경매 주택에 대한 공식 안내를 찾지 못함 — 취급 은행에 확인 필요. 정책대출은 소유권이전등기 후 3개월 안에 신청하는 구조라, 잔금은 일반 경락대출이나 자기자금으로 먼저 내고 등기 뒤에 갈아타는 경우가 많습니다.
매매와 같은 주택 취득세율을 낙찰가에 적용합니다. 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고 그 사이는 (취득가액(억) × 2/3 − 3)%라 7억원이면 1.667%(11,666,666원)입니다. 여기에 지방교육세(세율의 0.1배)와 전용 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 생애최초는 12억원 이하 주택에서 최대 200만원 감면되지만(5억원이면 취득세 5,000,000원 → 3,000,000원), 경매 취득에 적용되는지는 공식 해석을 찾지 못해 관할 구청에 확인이 필요합니다.
수도권·규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 하는 대출 조건(6·27 대책)이 붙습니다. 반면 경매로 취득한 주택은 토지거래허가 대상에서 빠져(부동산거래신고법 14조②) 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무는 없다는 설명이 많지만 2차 자료로만 확인했습니다. 대출 약정의 전입 조건은 금융사에 확인하세요.
2금융권은 DSR 한도가 50%로 은행(40%)보다 높아, 소득 때문에 한도가 막힐 때 차이가 납니다. 감정가 비율을 더 높게 쳐 준다는 설명도 있지만 신뢰할 만한 근거는 찾지 못했습니다. 규제 LTV와 수도권·규제지역 절대한도는 2금융권에도 똑같이 적용됩니다.
경락잔금대출만 따로 집계한 공식 금리 통계는 없습니다. 이 계산기는 한국은행이 발표한 예금은행 주택담보대출 신규취급액 가중평균 금리(2026-07, 연 4.48%)를 기본값으로 씁니다. 실제 금리는 금융사·신용도·물건에 따라 달라지니 상담 금리로 바꿔 넣으세요. DSR 심사에는 수도권·규제지역 3.0%p, 지방 0.75%p의 스트레스 금리가 더해집니다.
출처와 기준
규제 수치는 2026년 9월 27일 기준으로 정리했습니다. 가계대출 규제는 자주 바뀌므로(2025-06-27, 2025-10-15, 2026-07-01 규제지역 추가 등) 신청 전 금융사에 확인하세요.
- 금융위원회 — 6·27 대책(2025-06-27), 10·15 대책(2025-10-15), 스트레스 DSR 3단계, 2026 가계부채 관리방안: LTV·절대한도·스트레스 DSR·전입 조건
- 은행업감독업무시행세칙 별표18 — 담보인정비율·방공제
- 법제처 찾기쉬운 생활법령(경매 대금 납부)·(최우선변제금) — 민사집행법 113·109·129·138·142조, 민사집행규칙 63·78조, 주택임대차보호법 시행령(최우선변제금), 지방세법 11조·13조의2
- 한국주택금융공사 — 디딤돌 FAQ·보금자리론 FAQ(경매 주택 신청)
- 한국은행 — 예금은행 주택담보대출 신규취급액 가중평균 금리(2026-07분, 2026-08-26 발표)
‘관행’·‘2차 자료’·‘추정’·‘확인 필요’ 표시는 공식 원문으로 확인하지 못했거나 금융사마다 다른 값입니다. 이 계산기는 참고용이며 실제 한도·금리는 금융사 심사로 확정됩니다. 부동산 계산기 모음